Jak ceny půdy odstraňují potřebu územního plánování

Reason TV odvysílala video, které srovnávalo Houston s městy východního pobřeží, na jejichž obyvatele dopadají přísnější regulace ve využívání půdy. Z videa vyplývalo, že jsou to laxní pravidla, která přispěla k tomu, že v Houstonu jsou ceny bydlení o hodně nižší než v jiných velkých městech. Přestože video přehnaně vykresluje Houston jako volnotržní ráj (ačkoliv třeba jeho „urban sprawl“ je kodifikovaný), dochází Todd Krainin k některým zajímavým závěrům, které souvisí právě s tím, jak tady funguje využívání půdy. Například cínové domy, které jsou levné na výstavbu a energeticky výhodné, by byly v mnoha jiných městech nelegální.

Ve videu skvěle argumentuje bývalý starosta texaského města Victoria, že i přes absenci územního plánování v některých texaských městech se obyvatelé nemusí bát toho, že by se v jejich sousedství objevil těžký průmysl. „Ekonomie diktuje, že nepostavíte kafilérii vedle rezidenční čtvrti,“ říká. Mluví o gradientu v nájmech, který vede k tomu, že pozemky blízko občanské vybavenosti (parky, restauranty, bazény apod.) jsou dražší než pozemky, které jsou od ní daleko. Majitelé pozemků s nízkou hodnotou nechtějí platit vyšší cenu, aby byly blízko těmto zařízením. Přestože se čas od času vyskytnou případy, kdy rezidenční a industriální použití půdy na sebe navzájem uvalují externality vinou své blízkosti,[1] na volném trhu by tyto případy byly extrémně vzácné, protože nedává smysl, aby se industriálně využívaly pozemky, na kterých jsou lidé ochotni platit vyšší ceny za bydlení.

Zatímco městští plánovači obhajují územní plánování tvrzením, že chrání obyvatele před nutností žít vedle průmyslových oblastí, takové členění města na zóny často vede k přesnému opaku. Hodnotné nemovitosti ve městech jako New York nebo San Francisco, které územní plánování využívají, stejně nakonec budou obestavěny rezidenčními čtvrtěmi, jak město poroste.

Neschopnost plánovačů udržovat pravidla pro výstavbu aktuální a v souladu s potřebami rozvíjející se metropole vede k tomu, že regulace nutí developery stavět průmyslové a obytné oblasti vedle sebe. To má za důsledek neefektivní využití půdy a pro obyvatele domů vytváří vedle oblastí s továrnami nepříjemné životní prostředí.

Ve Washingtonu, DC, vedlo nedávné přezónování průmyslových oblastí k nesmírně rychlé gentrifikaci. Bez těchto zásahů by se průmyslníci postupně přesunuli z hodnotné půdy a uvolnili by místo výstavbě nových domů. Ty by se v těchto místech objevovaly pomalu, což by vedlo k postupnému filtrovaní cen.

V Los Angeles problém arbitrárního určování toho, na jakém místě bude stát fabrika a kde rodinný dům, dosáhl extrémních měřítek. V Torrance, kde se průměrný dům prodá za 600 000 USD, se nachází ropná rafinérie přibližně dvě a půl míle od pobřeží. V El Segundu (průměrný dům tu stojí 860 000 USD) rafinérie společnosti Chevron zabírá čtyři km2 pozemků na pobřeží. A tohle se neděje proto, že firmy rády rafinují ropu v sousedství obytných čtvrtí nebo na tom dokonce nějak závratně vydělávají, ale protože prostě na otevření továrny jinde povolení nedostanou.

Někde, například ve velkoměstech v rozvojových zemích, existuje vyšší šance, že vedle obytného domu najdete továrnu, než je tomu v USA. Může za to odlišný systém dopravy. Lidé s progresivistickými názory mohli tvrdit, že je to právě rozsekání těchto měst na zóny, co zajistí, aby jejich obyvatelé nemuseli bydlet blízko míst, kde operuje těžký průmysl. Ale i v Karáčí nebo Lagosu platí, že pokud se trhu v přirozeném přerozdělování půdy brání, pravděpodobně z toho pro město a jeho obyvatele nevzejde nic dobrého.

Jistě, obyvatelé rozvojových zemí jsou ochotni rizika spojená s bydlením vedle továren přijmout – a to včetně věcí, jako je neustálá hrozba požáru v průmyslovém závodě za vlastním domem. Tohle však děláme vlastně všichni – v každodenním životě podstupujeme rizika, abychom vydělali peníze a stali se šťastnými. Chudí občané jak v USA, tak v zemích třetího světa podstupují vyšší rizika než vysokopříjmové skupiny, protože redukce rizika je normální statek – statek, po němž se poptávka s rostoucími příjmy zvyšuje. Jednotlivci s rizikem hospodaří – příkladem může být třeba rozhodnutí bydlet vedle továrny namísto dlouhé a nebezpečné cesty do práce nebo ušetření peněz za nižší nájem, které pak mohou použít na nákup nezbytností.

Ve Spojených státech by zákon, který by rozděloval půdu na průmyslovou a rezidenční, nejspíš nic nezměnil. Majitelé průmyslových nemovitostí by své závody i tak chtěli přesunout na levné pozemky daleko od míst, kde bydlí lidé.

V případech, kde se rezidenční a průmyslové čtvrti objeví vedle sebe, je otázkou, jestli občané a podnikatelé jen nedělají za daných podmínek to nejlepší rozhodnutí. Vezmeme-li v úvahu, že města rostou a vyvíjejí se, je pravděpodobné, že zóny určené k industrializaci stejně skončí vedle oblastí s hodnotnějším využitím – takže regulace dosáhnou zase jen opačného efektu, než byl zamýšlen. V těch výjimečných případech, kdy ekonomické zákony přirozeně nepovedou k oddělení rezidenčních a škodlivých oblastí, je k řešení takových sporů dobře způsobilý soudní systém.


[1] V common law jde o tzv. „nuisance“. http://en.wikipedia.org/wiki/Nuisance_in_English_law

Emily Washingtonová působí ve výzkumném ústavu Mercatus Center na Univerzitě George Masona a přispívá na blogy Neighborhood Effects a Market Urbanism. Přeložil Ondřej Trhoň.